Grunderwerbsteuer Vokietijoje

Įkainiai, išlaidos ir nekilnojamojo turto rinkos duomenys

Nekilnojamojo turto pirkimas Vokietijoje apima daugiau nei vien tik pirkimo kainos sumokėjimą. Viena iš reikšmingiausių papildomų išlaidų yra nekilnojamojo turto perleidimo mokestis (Grunderwerbsteuer). Priklausomai nuo federalinės žemės, šis mokestis svyruoja nuo 3,5 % iki 6,5 % pirkimo kainos, todėl tai yra viena didžiausių išlaidų perkant nekilnojamąjį turtą. Šiame straipsnyje paaiškiname, kaip veikia šis mokestis, kiek pirkėjai moka skirtingose valstijose ir ką naujausi rinkos duomenys atskleidžia apie jo poveikį.

Kas yra „Grunderwerbsteuer“?

„ Grunderwerbsteuer“ yra mokestis, taikomas kiekvieną kartą, kai Vokietijoje perleidžiama nekilnojamojo turto nuosavybė. Tai apima:

• namai

• butai

• neapstatytos žemės

• komercinis nekilnojamasis turtas

Mokestis tampa mokėtinas po to, kai pirkimo-pardavimo sutartis yra patvirtinta notaro. Pirkėjai privalo jį sumokėti prieš tai, kai jie gali būti oficialiai įregistruoti kaip naujieji savininkai Grundbuch (žemės registre). Skirtingai nuo daugelio kitų mokesčių Vokietijoje, tarifą nustato kiekviena federalinė žemė, todėl regioniniai skirtumai yra dideli.

„Grunderwerbsteuer“ tarifai Vokietijoje (2025 m.)

Štai dabartiniai nekilnojamojo turto perleidimo mokesčio tarifai visoje Vokietijoje: RETT

Federalinė valstybė	Mokesčių tarifas
Bavarija	3,5%
Badenas-Viurtembergas	5,0%
Berlynas	6,0%
Brandenburgas	6,5%
Bremenas	5,0%
Hamburgas	5,5%
Hesenas	6,0%
Meklenburgas-Pomeranija	6,0%
Žemutinė Saksonija	5,0%
Šiaurės Reinas-Vestfalija	6,5%
Reino kraštas-Pfalcas	5,0%
Saarlandas	6,5%
Saksonija	5,5%
Saksonija-Anhaltas	5,0%
Šlėzvigas-Holšteinas	6,5%
Tiuringija	5,0%

Skirtumas tarp valstijų gali būti reikšmingas. Pavyzdžiui:

Nekilnojamojo turto kaina: 500 000 €

• Bavarija (3,5 %) → 17 500 € mokestis

• Šiaurės Reinas-Vestfalija (6,5 %) → 32 500 EUR mokestis

Tai yra 15 000 eurų skirtumas, priklausantis tik nuo vietos.

Papildomos išlaidos perkant nekilnojamąjį turtą Vokietijoje

„Grunderwerbsteuer“ yra dalis papildomų pirkimo išlaidų, Vokietijoje vadinamų „Kaufnebenkosten“. Tipinės papildomos išlaidos apima:

Sąnaudų kategorija	Vidutinis tarifas
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 %
Notaras ir žemės registras	1,5–2 %
Nekilnojamojo turto agentas	3–7 %

Be to, pirkėjai, pirkdami nekilnojamąjį turtą, gali patirti papildomų išlaidų, pavyzdžiui, vertinimo išlaidas, kurios siekia apie 500–1000 eurų, priklausomai nuo darbų apimties, galimas renovacijos ir modernizavimo išlaidas, priklausomai nuo planuojamų priemonių, ir draudimo išlaidas, kurios skiriasi priklausomai nuo tiekėjo, turto vertės ir rizikos. Apskritai pirkėjai dažnai sumoka 10–15 % turto kainos papildomų išlaidų. Taip pat reikėtų atkreipti dėmesį, kad be to, kas minėta pirmiau, kiekvienais metais po pirkimo mokamas savivaldybės nustatytas metinis nekilnojamojo turto mokestis.

Kiek šis mokestis svarbus vyriausybės pajamoms?

„Grunderwerbsteuer“ yra svarbus Vokietijos federacinių žemių pajamų šaltinis. Naujausi duomenys rodo:

• 2025 m. kovo mėn. mokestinės pajamos iš turto perleidimo, palyginti su ankstesniais metais, padidėjo apie 37 % .

• Miestai, turintys stiprią nekilnojamojo turto rinką, generuoja didžiausias pajamas vienam gyventojui:

  • Berlynas: apie 141 € vienam gyventojui

  • Hamburgas: apie 110 eurų vienam gyventojui

Tačiau mokesčių pajamoms didelę įtaką daro būsto rinka.

Nekilnojamojo turto rinkos tendencijos ir jų poveikis

Vokietijos nekilnojamojo turto rinka pastaraisiais metais patyrė didelių pokyčių. Svarbiausi duomenys:

• Dėl kylančių palūkanų normų būsto kainos 2023 m. pradžioje, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu praėjusiais metais, sumažėjo 8,2 % .

• Sandorių apimtys ženkliai sumažėjo, nes finansavimas tapo brangesnis.

Kadangi Grunderwerbsteuer yra susietas tiek su nekilnojamojo turto kainomis, tiek su sandorių apimtimi, mokestinės pajamos rinkos nuosmukio metu gali labai svyruoti. Remiantis būsto kainų indeksu (Häuserpreisindex), kuris stebi vidutinę tipinių gyvenamojo nekilnojamojo turto sandorių, parduodamų kaip bendras žemės ir pastato paketas, kainų raidą, Vokietijos nekilnojamojo turto rinka rodo atsigavimo ženklus.

House Price Index in Germany, 2026

Politinė diskusija: ar reikėtų sumažinti mokesčius?

Dėl didelių papildomų nekilnojamojo turto įsigijimo išlaidų nuolat vyksta politinės diskusijos. Kritikai teigia, kad dėl šio mokesčio šeimoms ir pirmą kartą perkantiems būstą sunkiau įsigyti būstą. Kai kurios siūlomos reformos apima:

• mokesčių lengvatos pirmą kartą perkantiems būstą

• sumažintos kainos šeimoms

• didesnis lankstumas federalinėms žemėms koreguoti tarifus

Kai kurios valstijos jau eksperimentavo su mažesnėmis palūkanų normomis, siekdamos paskatinti būsto rinką.

Išvada

„Grunderwerbsteuer“ yra pagrindinis veiksnys Vokietijos nekilnojamojo turto rinkoje. Kai tarifai svyruoja nuo 3,5 % iki 6,5 % , jie gali padidinti nekilnojamojo turto įsigijimo kainą dešimtimis tūkstančių eurų. Pirkėjams ir investuotojams labai svarbu suprasti šį mokestį, kad galėtų orientuotis Vokietijos būsto rinkoje.